区域实力大剖析,楼市现状：成交均价迈入“4万”时代

  一边是广州多盘刮起降价风，一边是广州5月一手楼价再创新高，根据广州市国土房管局近日公布的数据显示，2014年5月，广州市新建商品住宅网上签约面积64.05万平方米，网上签约均价15767元/平方米，网签均价也较4月份的15443元/平方米上涨了324元/平方米，继4月份后再度刷新全市均价新高。

  最近，越秀区和天河区的成交均价更是突破“4万”，根据经纬研究中心数据显示，上周(6.14~6.20)，天河成交均价为44596元/平方米，越秀区成交均价为41448元/平方米。该区不仅是广州市整体楼价最高的两区，同时也是货量最为稀缺的两个区域，根据经纬研究中心不完全统计，下半年越秀区的货量仅2460套，天河区的货量为5044套。虽然为市中心楼盘，两大区的教育资源、交通商业等均是支撑高楼价，所以，不少行内人士指出，当周边不少楼盘纷纷降价时，该两区的楼价是最为抗跌的。

  教育：名校林立 学位房价高且稀缺

  战斗力：★★★★★

  一提起教育配套，自然想到越秀区和天河区，记者调查了解到，目前一手学位房价高且稀缺，二手学位房大受买家青睐，不少二手学位房同比升幅已高达22%~23%，尤其是一些小学初中都是名校的“双学位”房更受家长青睐。

  越秀区：名校林立，学位房价高且从不愁卖不出，特别是教育部下达“就近入学”通知后，想在越秀区购买优质的一手学位房，没有500万~1000万元确实难下手，据了解，可入读文德路小学的东方文德广场住宅项目基本已经售完了，仅剩下几套200多平方米的大面积产品，折后价格在5.8万~6万元/平方米。今年的全新楼盘文德先生也将推出住宅项目，购买有望入读文德路小学，具体情况目前仍在洽谈中。位于文明路的骏文雅苑目前仍有不少货量，购买该盘可入读省一级清水濠小学。而千万级别豪宅项目富力东山新天地住宅部分也带省一级名校学位。

  天河区：根据入学政策，天河的小学生可直升对应的中学，不需要再另外寻找优质的中学学位。这有别于其他区，因此吸引了不少买家。据悉，天河的学位房主要集中在天河公园板块和天河北，对应的省一级小学分别是华景小学和华阳小学。据记者了解到，天河公园板块目前在售的主要一手楼盘有东方新世界和华景里，而天河北主要在售的学位一手房有峻林，花城一号。

  交通：中心区域 多条地铁公交贯穿

  战斗力：★★★★★

  均位于广州市中心区域，交通资源绝对强势，多条地铁、公交等贯穿其中。

  越秀区：地铁1号、2号、5号、6号均经过越秀区，其中1号线经过越秀区的站点为公园前、农讲所、烈士陵园、东山口、杨箕站，2号线经过为广州火车站、越秀公园、纪念堂、公园前站，5号线经过广州火车站、小北、淘金、区庄、动物园、杨箕、五羊邨站，6好线经过北京路、团一大广场、东湖、东山口、区庄、黄花岗站。除此之外，东南西北途径的公交路线更始贯通穿梭。

  天河区：天河区作为繁华市中心，其交通资源跟越秀区媲美，目前有，1号、3号、4号、5号、6号线贯穿经过天河区，其中1号线经过体育西、体育中心、广州东站，3号线经过珠江新城、体育西、石牌桥、岗顶、华师、五山、天河客运站，4号线车陂南、车陂、黄村，5号线经过珠江新城、猎德、潭村、员村、科韵路等站，6号线经过沙河顶、天平架、燕塘，此外还有APM线。

  商业：暂无可超越 不断升级改造

  战斗力：★★★★★

  在商业配套上，越秀区和天河区绝对是商业强区，尽管近几年广州新城崛起、新兴商圈涌现，但是该两大区域传统商圈地位依然牢固，无法被超越，与此同时，该两大区域的商业也在不断的升级改造。

  越秀区：目前越秀区商圈主要包括了北京路商圈、农林下路商圈。据了解，北京路有五大百货商场，其中三家属广百旗下：广百北京路总店、新大新以及风尚广百，此外还有天河城百货以及摩登百货等，未来还将新增景豪坊商业综合体等大型商业项目。根据早前发布的《珠三角商圈发展研究报告(2013)》显示，北京路步行街日均人流量40万人次，节假日最高峰值曾达100万人次。

  天河区：作为商业强势商圈，天河商圈比北京路商圈要更显得高端，目前天河商圈，主要包括了天河路商圈以及珠江新城商圈，主要包括了天河城、正佳广场、万菱会、太古汇、花城汇、高德置地广场等众多中高端商业项目。广州商业总会秘书长罗志杰曾表示，一些邻近的商圈，如天河路商圈与珠江新城商圈，极有可能融合为一个更大的商圈，从而形成更强的核心竞争力和影响力、辐射力；一批区域级的商圈将会晋升为都会级商圈。

  环境：有公园江景 但环境嘈杂拥堵

  战斗力：★★★

  作为市中心，越秀区、天河区内有多个大型公园，比如越秀区就有越秀公园，东山湖公园、流花湖公园，鹿湖公园等20多个公园，而天河区则有植物园、天河公园、火炉山、龙眼洞、凤凰山森林公园等公园。此外，越秀区、天河区高价楼，除了具有名校优势的学位房之外，其江景资源也是该区域楼盘主打无可复制的景观资源，比如沿江路上的江景楼盘多为5万元/平方米以上。

  虽然拥有众多公园以及江景资源，但是由于处于市中心地段，车流、人流太密，并且不少楼盘都属于单体楼，若不靠近公园，社区环境却又不乐观，也常常有业主抱怨，虽然生活在繁华的市中心地段，虽然各种生活便捷，但是周边车水马龙，喧哗吵杂，连一个舒适的散步、跑步的地方都没有。

  抗跌：抗跌性全广州最强

  战斗力：★★★★★

  目前广州多盘开始降价，但是这些楼盘主要集中在近郊区，而越秀、天河抗跌性可以说是广州市区最强的，越秀区楼盘货量稀少，若开发商不急于缺钱，不着急卖，慢慢消化货量不涨价就好了，老城区学位房抗跌能力绝对是最强的。天河区作为广州中心区域之一，今年的供应量不大，几乎没有新盘上市。58同城房产部负责人张先生告诉记者，即便天河个别楼盘网签价有所降低，也是因为签约的单位是低层或者朝向不太好，实际上并没有真正的降价，所以抗跌性非常强。

  升值：楼价基数高 升值幅度不大

  战斗力：★★★

  方圆地产首席分析师邓浩志表示，中心城区很坚挺的，按目前形势看，算上通胀，算上每年人均收入的增加，算上外来人口的增加，未来10年，广州房价平均还得10%的速度递增。

  越秀区和天河区虽然目前的楼价基数高，未来的楼价依然是领先全市，但是其升值的幅度并不会太大，其升值的幅度并没有一些受到多重政策利好的区域楼市升值潜力大。业内资深专家韩世同表示，目前越秀区、天河区抗跌性比较强，但是升值潜力并不太，特别是豪宅产品，越秀区有些盘多年仍然在卖，价格却并没有怎么上涨。