|
现在无论你买不买房，看看这个消息都是有区别的。 买房和不买房10年后财富差别有多大：假设一个二、三线城市的房屋总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算，月租1250元)，为何取二三线城市房价？因为二三线房价较平稳，暴涨暴跌的可能性较小。 第一种人：买房 买这套房子的话：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己！ 那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万 第二种人：租房 租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。 由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为： 第1年房租：15000元 第2年房租：15900元 第3年房租：16854元 .... 第10年房租：25342元 则租房人： A、10年房租总计：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万 B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算，20*1.05^10 ≈ 32.6万 C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算， 约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+ 1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+ 1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万 D、省下的一次性还贷的钱为20万。 现在有三个假设： 假设1 未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。 那么买房的人财富为89.5万。 租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万 假设2 未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。 假设3 未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。 单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍，未来10年呢？ 可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。 最后，买不买房，你心里已经清楚了。 无论你买不买房，这个消息都是非常重要滴↓↓ 2016年这20城房价最可能下跌，买还是卖？ 昨日， “房价2016年或有断崖式下跌”的报道吓到了很多人，中国社科院连夜澄清，但社科院并没有推翻自己的观点，只是怪媒体把这个观点突出处理了。 房价究竟将向上还是向下？ 标准排名研究院认为，笼统地说全国房价上升还是下降，需要考虑货币量等等外在因素，实在太难了，应该换个思路，尊重价格分化的事实，从更简单的角度去考量价格的涨跌。--关注创业创富微信：CYCF99，带你创业致富。)。 而土地出让的角度，容易让我们回归简单：分区域地分析土地出让情况，进而得出开发商本身的涨价动力或者降价压力，如果开发商敢于用比较高的价格来买地，那么，它自己在卖楼的时候，涨价动力就比较大。反之亦然。 总体看，2015年全国房地产市场并不景气，土地出让整体情况也不乐观。 标准排名研究院统计，截至2015年11月18日(下同)，全国100大城市的土地出让收入为1.33万亿元，与去年全年1.86万亿元相比，完成比例仅为71%。 要在最后一个半月的时间卖出5000亿元的土地并非易事。2015年全国100大城市的土地出让收入同比下降已成事实。 深圳有危险！ 而拖后腿的，不仅仅是的三四线城市，一线城市除北京外，上海土地收入完成额仅为2014年的69%，低于全国平均水平；广州77%略好；深圳最惨只完成了47%，2014年全年654亿元买地收入，今年只有308亿元。 今年以来，深圳房价已经上涨逾30%，使之成为内地一线房地产市场中涨势最快的城市，目前，深圳房价已突破4万元/平米大关。关注创业创富微信：CYCF99，带你创业致富。 深圳房价一路高歌猛进的背后，一方面是深圳只有略多于6个月的库存，相比其他城市9~12个月的库存量，深圳的房子对于买房者而言显得更为紧俏；但另一方面，面对深圳楼市涨价潮，开发商的态度却显得更为谨慎。 在一线城市中(北上广深)，深圳今年的土地成交额最少，根据标准排名研究院的统计，截至11月18日，深圳土地成交只有308亿元，与2014年全年相比(654亿元)，只完成去年的47%，在一线城市中排名最后。 同时，深圳土地成交的楼面价格也较去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢价率更是大跌近30个百分点。 2014年深圳土地市场的繁荣造就了2015年楼市的上涨行情，而在2015年土地市场转淡之后，2016年深圳楼市是延续升势或是进行调整期，答案还未可知。 但需要提醒的是，深圳土地市场出现的大起大落的幕后，已显露出开发商对当地楼市态度已由积极转为观望。 当然，另外一种可能是，深圳2015年卖出的地块都位置偏僻，拉低了总价和单价。但不管怎么样，根据标准排名研究院的统计，深圳不但上榜“2016年楼市降价压力最大的20个城市”，而且排名靠前，位居第七。 舟山楼面价降近8成， 厦门意外落选“涨价动力榜” 标准排名研究院根据土地收入完成情况、楼面价增长以及溢价率增长等三项指标进行综合排名，最终选出“2016年楼市降价压力最大的20个城市”： 舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州、深圳、大理、长沙、蚌埠、中山、潍坊、北海、江门、丽水、常州、宿迁、扬州、贵阳和呼和浩特。 截至11月18日，土地交易完成最差的10个城市中，韶关排名第一，土地成交额4.77亿元，与去年近34亿元的成交额相比，今年仅完成去年全完的14%，在百城排名中最低。 排在2和3位的分别是丽水和赣州，土地完成额也只有15%左右。排名第9的长沙是唯一一个上榜的省会城市，土地成交额只有74亿元，与2014年近300亿元的成交额相比，只完成了1/4。关注创业创富微信：CYCF99，带你创业致富。 在楼面价下降排名中，舟山名列榜首，2015年土地成交的楼面价只有405元/平米，而2014年是1856元/平米，降幅高达78%；除舟山外，楼 面价降幅在五成以上的城市还有3个，分别为扬州(53%)、丽水(52.12%)和惠州(50%)。如果以绝对额来排名，深圳则是第一，每平米下降 3400元，百城排名中最差。 在溢价率下降最快的10个城市中，济宁算是个奇葩，2014年该地区的土地成交溢价率还高达近60%，而到今年已跌到零，济宁也成为2015年溢价率 下降最快的城市。虽然该城市今年的土地收入水平以及楼面价都有所增长，但溢价率如此异动，影响了对该地区楼市的乐观判断。 同样，在溢价率问题上还有一个争议很大的城市——厦门。其在2015年溢价率下降排名中位列第5，溢价率下降14个百分点。 而同时，厦门的土地成交完成情况高达168%，楼面价也同比上升38%，上述两项指标在百城排名中分列第6位和第14位，只是今年溢价率的下降幅度较大，让其最终无缘成为最具涨价动力的20个城市，是个遗憾。     那么现在买房有多危险呢？告诉你现在买房相当于2015年股市5100点卖股票。看看如今的股市。 如果你已经在5100点被割了韭菜，这次在楼市里还是当心为妙。现在卖股买房相当于5100点卖房买股。 导读：漂亮的房地产去库存是价跌、量涨，消费者、地产商、政府多赢；糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘，多输。 (责任编辑：laiquliu) |
